Vermieter bei Airbnb – Was ist steuerrechtlich zu beachten?

Für viele Unternehmer sind regelmäßige Dienstreisen ganz normal. Hinzu kommt der jährliche Entspannungsurlaub. Im Ergebnis ist die eigene Wohnung über mehrere Wochen oder sogar Monate im Jahr unbewohnt. Über die Vermietungsplattformen wie beispielsweise Airbnb können Sie während der ungenutzten Zeit Geld mit Ihrem Wohneigentum verdienen. Airbnb erfreut sich steigender Beliebtheit. Als Vermieter kann man so durchaus ein gutes Nebeneinkommen erzielen. Obwohl die „private“ Vermietung oft nicht als unternehmerische Tätigkeit wahrgenommen wird, handelt es sich um Einkommen. Damit verbunden sind also auch rechtliche und steuerliche Aspekte. In diesem Beitrag werden wir erläutern, was Vermieter bei Airbnb beachten müssen.

Ist die Vermietung bei Airbnb überhaupt steuerbar?

Wenn man ein Zimmer bei Airbnb anbietet und ab und zu einen Gast hat, wird diese Tätigkeit oft nicht als steuerrechtlich relevante Tätigkeit wahrgenommen. Dieses Gefühl der Irrelevanz kann aber sehr gefährlich werden. Das Vermieten eines Zimmers oder einer Wohnung unterliegt nämlich grundsätzlich der Einkommensteuer (in vielen Fällen greift § 21 EStG, in größen Fällen auch § 15 EStG). Die Frage, ob man nun tatsächlich Steuern zahlen muss, gilt es individuell zu beantworten und wird in den folgenden Absätzen ausführlicher beleuchtet. Klar ist jedoch, dass die Vermietung bei Airbnb grundsätzlich steuerbar ist!

Im Jahr 2019 wurden über Airbnb über 160.000 Unterkünfte angeboten. Die Zahl der gesamten Gästeankünfte liegt weltweit bei über 500 Millionen. Das Geschäft mit der privaten Vermietung ist also enorm und stetig wachsend. In München kostet eine Übernachtung durchschnittlich 100€. Man muss also kein Mathematiker sein, um zu erkennen, dass die Vermieter in der Masse hohe Einkommen erzielen. Und wo Einnahmen entstehen, ist das Finanzamt in der Regel nicht weit entfernt.

Nun könnte man behaupten, dass die private Vermietung im Einzelfall keine riesigen Einnahmen abwirft. Zu denken, dass der Fiskus daher nichts von den Einkünften mitbekommt, ist ein großer Fehler. Die Finanzämter haben die Aktivitäten von Airbnb Vermietern durchaus im Blick. In der EU gilt ein ausgeprägter steuerlicher Informationsaustauch. Airbnb hat seinen europäischen Sitz in Irland. Das deutsche Finanzamt kann also vergleichsweise einfach an die Daten herankommen. In einigen Städten hat der Fiskus diese Möglichkeit bereits wahrgenommen und Vermieter mit einer bösen Überraschung getroffen.

Einkünfte müssen in der Steuererklärung angegeben werden

Alle Beträge, die aus der Vermietung über Airbnb zugeflossen sind, gelten als Einnahmen. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung müssen in der Anlage V der Steuererklärung erklärt werden. Dies gilt unabhängig davon, wie hoch die Einkünfte ausfallen. Aber keine Sorge. Nur, weil man sich ein paar Euro dazu verdient, bittet das Finanzamt nicht gleich zur Kasse. Steuern müssen nur auf Gewinne gezahlt werden. Zudem gibt es verschiedenste Freibeträge und absetzbare Ausgaben.

Welche Ausgaben können abgesetzt werden?

Steuerrechtlich soll nur die tatsächlich gesteigerte Leistungsfähigkeit besteuert werden. Das bedeutet, dass man nur Steuern zahlen muss, wenn tatsächlich ein Gewinn übrigbleibt. Hierzu müssen von den Einkünften die damit verbundenen Ausgaben abgezogen werden. Grundsätzlich können nur Kosten abgesetzt werden, die mit der Einkünfteerzielung in direkter Beziehung stehen. Hierzu zählen:

• anteilige Wohnungsmiete
• anteilige Nebenkosten
• Gebühren für Inserate und Online-Plattform
• Ausgaben für Reinigung
• Kosten für Handwerker

Die meisten der genannten Ausgaben fallen für die gesamte Wohnung an. Es dürfen aber nur die anteiligen Ausgaben für das vermietete Zimmer angesetzt werden. In der Steuererklärung werden die Ausgaben als Werbungskosten oder Betriebsausgaben aufgezählt. Das Finanzamt kann für die angegeben Kosten einen Nachweis anfordern. Entsprechende Belege wie Mietvertrag oder Nebenkostenabrechnung müssen daher unbedingt aufgehoben werden.

Grundfreibetrag ist auch für Airbnb Einnahmen gültig

Selbst wenn nach Abzug aller Kosten ein Gewinn erwirtschaftet worden ist, heißt das noch nicht, dass auch Steuern anfallen. Jeder Mensch hat Ausgaben für die allgemeine Lebensführung. Der Staat sieht hierfür einen gewissen indisponiblen Betrag, welcher nicht besteuert werden soll. Dieser Grundfreibetrag liegt aktuell in 2020 bei 9.408 Euro. Einkünfte sind generell nur steuerpflichtig, wenn das gesamte zu versteuernde Einkommen über dem Grundfreibetrag liegt. Bei der Ermittlung des zu versteuernden Einkommens  sind auch die über Airbnb erzielten Einkünfte zu erfassen. Die meisten Unternehmer und Arbeitnehmer werden allerdings grundsätzlich über den Grundfreibetrag kommen!

Freigrenze für kurzfristige Vermietung

Werden Teile einer selbstgenutzten Wohnung vorübergehend vermietet, dürfen aus Vereinfachungsgründen Mieteinnahmen von weniger als 520 Euro pro Jahr unversteuert bleiben. Sobald man als Vermieter jedoch über die Freigrenze kommt, müssen die gesamten Einkünfte in der Steuerklärung angeben werden. Der gesamte Betrag wird versteuert.

Umsatzsteuer bei Airbnb Vermietung

Bei der Vermietung über Airbnb ist nicht nur die Einkommensteuer zu beachten. Möglicherweise fällt auch Umsatzsteuer an. Für Unternehmer, die grundsätzlich oberhalb der Kleinunternehmer-Regelung liegen müssen auch die Einnahmen über Airbnb mit Umsatzsteuer angesetzt werden. Wer die Airbnb Vermietung nur nebensächlich macht und ansonsten keine gewerblichen Einkünfte erzielt, wird wohl eher nicht zur Umsatzsteuer gezwungen. Erst ab einem Bruttoumsatz von 22.000 Euro im Vorjahr und voraussichtlichen 50.000 Euro im laufenden Jahr fällt die Umsatzsteuer an. Wird diese Grenze nicht erreicht, gilt man als Kleinunternehmer und muss keine Umsatzsteuer ausweisen. Es ist jedoch möglich, freiwillig zur Umsatzsteuerpflicht zu optieren. Vorteil: Man kann Vorsteuer abziehen. Das Thema Umsatzsteuer und Airbnb ist bei einer gelegentlichen Untervermietung nur selten relevant. Dennoch sollte man sich der Grundlagen bewusst sein und möglicherweise die Beratung durch einen Steuerberater in Anspruch nehmen.

Liebhaberei bei Airbnb

Normalerweise möchten die meisten Menschen Steuerpflichten vermeiden. In bestimmten Fällen können die Steuerpflicht in Kombination mit Verlusten aber zu Vorteilen führen. Einige Unternehmer möchten sich diesen Steuervorteil zu Unrecht aneignen. Um dieser steuerlichen Ausnutzung entgegenzuwirken, gibt es im Steuerrecht die sog. Liebhaberei. Sofern die Behörden keine Gewinnerzielungsabsicht in der Vermietung Ihres Zimmers sehen, gilt dies als Liebhaberei. Damit werden die erzielten Gewinne bzw. Verluste steuerlich irrelevant. Einnahmen aus der Untervermietung sind dann steuerlich völlig unbedeutend und müssen nicht in der Steuererklärung angegeben werden.

Fragen an einen Steuerberater in Düsseldorf

Einkommensteuer und Steuererklärung können schnell unübersichtlich werden. Besonders spezielle Einkünfte, wie die Vermietung über Airbnb, sollten daher mit einem qualifizierten Steuerberater abgesprochen werden. In unseren Kanzleien in Düsseldorf und Oberhausen arbeitet unser Team daran, den bestmöglichen Service zu bieten. Haben Sie Fragen? Einfach kontaktieren und Beratungstermin vereinbaren. Mit einer ausgeprägten Branchenspezialisierung können wir auch Ihrem Unternehmen individuell weiterhelfen.