Teilentgeltliche Übertragung von Immobilien – Steuerfalle bei Schenkung?

Viele Immobilienbesitzer denken bei einer Übertragung von Haus oder Wohnung innerhalb der Familie sofort an eine steuerfreie Schenkung. Der Gedanke liegt nahe: „Ich schenke die Immobilie meinem Kind – warum sollte das Finanzamt daran etwas auszusetzen haben?“ Doch ganz so einfach ist es nicht. Denn wenn Schulden übernommen werden oder Darlehen im Spiel sind, kann schnell eine steuerpflichtige Veräußerung vorliegen – selbst dann, wenn kein Geld den Besitzer wechselt. In der Praxis birgt das erhebliche steuerliche Risiken.

Warum die Übertragung von Immobilien nicht immer steuerfrei ist

Im Zentrum vieler familiärer Vermögensübertragungen steht die Immobilie – sei es zur Altersvorsorge, zur frühzeitigen Regelung der Erbfolge oder zur Nutzung von Freibeträgen bei der Schenkungsteuer. Was viele jedoch nicht wissen: Bereits kleine Gestaltungsfehler können zu einer Einkommensteuerpflicht führen. Das betrifft besonders Fälle, in denen:

• die übergebene Immobilie noch mit einem Darlehen belastet ist,
• Schulden vom Beschenkten übernommen werden,
• die Immobilie nicht selbst genutzt wird, sondern Angehörigen überlassen wird.

Hier sprechen Fachleute von einer „teilentgeltlichen Übertragung“ – also einer Mischung aus Schenkung und Verkauf. Und genau in dieser Grauzone lauern die meisten Steuerfallen.

Aktuelle Urteile des BFH zeigen: Vorsicht bei familiären Regelungen

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat in mehreren aktuellen Entscheidungen deutlich gemacht, dass das Finanzamt bei teilentgeltlichen Übertragungen genau hinschaut:

• Urteil vom 11.3.2025 (IX R 17/24):
  Wird eine Immobilie mit einem laufenden Darlehen übertragen, liegt ein entgeltlicher Vorgang vor. Auch wenn das Darlehen geringer ist als der ursprüngliche Kaufpreis, wird der übernommene Schuldenteil wie ein Kaufpreis gewertet – und kann zu einem steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn führen, sofern die Immobilie noch keine zehn Jahre im Besitz war.
• Urteil vom 3.12.2024 (IX R 2/24):
  Wird ein Objekt unentgeltlich übertragen, das Darlehen aber beim bisherigen Eigentümer belassen, verliert dieser den Schuldzinsenabzug für den übertragenen Anteil. Das heißt: Auch ohne Besteuerung des Gewinns kann sich die Steuerlast erhöhen.
• Urteil vom 14.11.2023 (IX R 13/23):
  Selbst wenn eine Immobilie unentgeltlich der Schwiegermutter zur Nutzung überlassen wird, reicht das nicht für eine Steuerfreiheit wegen Eigennutzung. Nur wenn der Schenker selbst oder berücksichtigungsfähige Kinder darin wohnen, bleibt der Gewinn bei späterer Veräußerung steuerfrei.

Diese Urteile verdeutlichen: Der Wunsch nach einer einfachen und steuerfreien Schenkung kann schnell in eine steuerliche Fehlgestaltung münden – mit zum Teil hohen finanziellen Folgen.

Worauf Sie bei der Übertragung achten sollten

Damit eine Übertragung nicht zur Steuerfalle wird, sollten folgende Punkte frühzeitig geprüft werden:

1. Keine pauschalen Annahmen treffen

„Innerhalb der Familie ist doch alles steuerfrei“ – dieser Satz führt regelmäßig zu Fehleinschätzungen. Ob eine Übertragung steuerpflichtig ist, hängt immer vom konkreten Einzelfall ab.

2. Darlehen? Entgelt prüfen!

Wird ein laufendes Darlehen vom Erwerber übernommen, liegt teilweise ein entgeltlicher Vorgang vor. Der daraus resultierende Veräußerungsgewinn ist steuerpflichtig, wenn die Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung übertragen wird.

3. Zinsen richtig einordnen

Bleibt das Darlehen beim Schenkenden, verliert dieser den Zinsabzug für den übertragenen Anteil. Die Zinsen stehen dann nicht mehr im Zusammenhang mit den erzielten Einnahmen – ein Detail, das häufig übersehen wird.

4. Vorsicht bei der Nutzung durch Angehörige

Nur die eigene Nutzung oder die Nutzung durch Kinder mit Anspruch auf Kindergeld schützt vor der Steuerpflicht beim Verkauf. Bei Nutzung durch Eltern, Schwiegereltern oder andere Angehörige droht trotz vermeintlicher „Eigennutzung“ eine Besteuerung.

5. Gesamtbetrachtung ist entscheidend

Eine optimale Gestaltung berücksichtigt sowohl die Einkommensteuer als auch die Schenkungsteuer – und denkt dabei auch an mögliche Grunderwerbsteuer-Folgen. Kettenschenkungen oder Zwischenerwerbe können dabei sinnvolle Instrumente sein – wenn sie rechtlich korrekt umgesetzt werden.

Fazit

Die Übertragung von Immobilien innerhalb der Familie ist steuerlich komplexer als oft vermutet. Wer nur auf Freibeträge bei der Schenkungsteuer achtet, übersieht schnell einkommensteuerliche Stolperfallen. Deshalb empfiehlt sich eine umfassende steuerliche und rechtliche Beratung bereits vor der Umsetzung. Unsere Steuerberater in Düsseldorf und Oberhausen stehen Ihnen dabei mit Erfahrung und Weitblick zur Seite – damit Ihre Immobilienübertragung rechtssicher, steueroptimal und vorausschauend gelingt.