Beweislast bei Mietnebenkosten

Das Gebot der Wirtschaftlichkeit bei Mietnebenkosten ist sowohl für Mieter als auch für Vermieter oft ein heikles Thema. Hier einige Hinweise, wann dieses verletzt ist und wer hierfür die Beweislast trägt.

Ein Mieter will nur Mietnebenkosten übernehmen, die erforderlich und angemessen sind. Andererseits ist ein Vermieter aber verpflichtet, bei den für das Gebäude anfallenden Kosten wirtschaftlich zu handeln. Er darf nur solche Kosten auf den Mieter umlegen, die bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind. Das Gebot der Wirtschaftlichkeit kann dann verletzt sein, wenn die Betriebskosten zu hoch sind oder nicht sinnvoll verwendet wurden. Die Verursachung hoher Kosten, die nicht durch einen sachlichen Grund gerechtfertigt sind, fällt genauso darunter wie die Anschaffung unnötiger Geräte, beispielsweise für den Gemeinschaftsgarten. Klar ist auch, dass Kosten, die aufgrund von Nachlässigkeiten des Vermieters entstanden sind, wie Verzugsgebühren oder fehlende Vergleichsangebote, nicht von den Mietern gezahlt werden müssen.

Beweislast liegt bei Mieter

Fehlende Vergleiche oder zu hohe Ausgaben müssen jedoch durch den Mieter nachgewiesen werden. Dieser muss beweisen, dass gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen wurde. Der Verweis auf die Überschreitung der üblichen Kosten, wie sie im Betriebskostenspiegel ausgewiesen werden, genügt dafür nicht. Auch wenn die Kosten über dem Durchschnittswert liegen, hat der Vermieter die Möglichkeit nachzuweisen, dass er sich trotzdem wirtschaftlich und angemessen verhalten hat. Hierfür muss er sachliche Gründe vorbringen, die den höheren Preis rechtfertigen.

Ausblick: Wichtig ist aber auch die richtige Abgrenzung zwischen umlegbaren Betriebskosten und nicht umlegbaren Instandhaltungskosten. Als Merksatz gilt: Kosten, die fortlaufend anfallen, sind Betriebskosten, einmalige Instandhaltungen sind Vermieterpflicht.