Mietverhältnis im Todesfall: Rechte und Pflichten von Angehörigen und Vermietern

Der Tod eines geliebten Menschen bringt nicht nur emotionale Belastungen mit sich, sondern wirft oft auch eine Vielzahl organisatorischer und rechtlicher Fragen auf. Besonders dann, wenn der Verstorbene zur Miete gewohnt hat, stellt sich die Frage: Was passiert mit der Wohnung? Wer darf bleiben? Wer ist zahlungspflichtig? Und wie kann ein Vermieter in dieser Situation rechtssicher handeln?

Das Mietrecht hält für solche Fälle klare Regelungen bereit, die vom allgemeinen Erbrecht abweichen können. In diesem Beitrag erläutern wir die wichtigsten gesetzlichen Grundlagen zum Fortbestand oder zur Beendigung eines Mietverhältnisses nach dem Tod des Mieters – übersichtlich, praxisnah und rechtlich fundiert.

Stirbt ein Mieter, bedeutet das nicht automatisch das Ende des Mietverhältnisses. Ebenso wenig endet ein Mietverhältnis durch den Tod des Vermieters. Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) sieht in den §§ 563 ff. BGB klare Regelungen vor, wie das Mietverhältnis fortgeführt oder übernommen werden kann. Diese Vorschriften berücksichtigen, dass die Wohnung für viele Menschen mehr als nur ein Mietobjekt ist – sie ist Lebensmittelpunkt und familiärer Rückzugsort. Deshalb gelten im Mietrecht teils abweichende Regelungen zum allgemeinen Erbrecht.

Wer tritt in das Mietverhältnis ein? – Das Eintrittsrecht gemäß § 563 BGB

• 563 BGB regelt das Eintrittsrecht zugunsten von Personen, die mit dem verstorbenen Mieter einen gemeinsamen Haushalt geführt haben. Vorrangig tritt der Ehe- oder Lebenspartner in das bestehende Mietverhältnis ein. Existiert kein solcher Partner oder wird das Eintrittsrecht ausdrücklich abgelehnt, folgen in der Rangfolge die Kinder und weitere Haushalts- oder Familienangehörige.

Wichtig: Für Kinder genügt es, wenn sie in der Wohnung gewohnt haben. Andere Angehörige müssen mit dem Verstorbenen einen dauerhaft angelegten gemeinsamen Haushalt geführt haben, um eintrittsberechtigt zu sein.

Fortführung des Mietverhältnisses mit überlebenden Mietern nach § 563a BGB

Bei gemeinschaftlich geschlossenen Mietverhältnissen wird dieses im Todesfall mit den verbleibenden Mietern weitergeführt. Voraussetzung: Die betroffenen Personen müssten – wären sie nicht schon Mieter – nach § 563 BGB in das Mietverhältnis eintreten dürfen. Damit schützt das Gesetz Ehe- oder Lebenspartner, Kinder sowie weitere Angehörige, die mit dem Verstorbenen in einem auf Dauer angelegten Haushalt zusammengelebt haben.

Wenn keine Eintrittsberechtigung besteht: Fortsetzung mit den Erben

Hat der Verstorbene allein gewohnt oder leben in der Wohnung Personen, die nicht zum Eintritt berechtigt sind, kommt § 564 BGB zur Anwendung. In diesem Fall geht das Mietverhältnis auf die Erben über – auch dann, wenn diese nicht in der Wohnung gelebt haben. Die Erben haben das Recht, den Mietvertrag außerordentlich mit gesetzlicher Frist zu kündigen.

Für Vermieter kann sich die Situation jedoch kompliziert gestalten, etwa wenn keine Erben bekannt sind. In solchen Fällen ist es möglich, über das Nachlassgericht einen Nachlasspfleger zu bestellen. Dieser übernimmt stellvertretend die Kommunikation mit dem Vermieter, kann Kündigungserklärungen entgegennehmen und die Wohnungsräumung veranlassen.

Fazit

Der Tod eines Mieters zieht komplexe rechtliche Folgen nach sich, die stark von der individuellen Lebenssituation abhängen. Sowohl Angehörige als auch Vermieter sollten ihre Rechte und Handlungsmöglichkeiten kennen, um unnötige Konflikte oder Verzögerungen zu vermeiden. Die gesetzlichen Regelungen bieten hierfür einen klaren Rahmen – dennoch empfiehlt sich im Zweifel eine rechtliche Beratung.