Umsatzsteuertrick bei Vermietung

Ein bürgerfreundliches Urteil fällte kürzlich das oberste deutsche Steuergericht zu der Möglichkeit eines Vermieters, sich Vorsteuer aus entstandenen Kosten zu holen.

Ein Steuerpflichtiger erwarb ein Grundstück, sanierte es und vermietete es anteilig als Wohnheim und als Büro. Er wollte möglichst viel Vorsteuer geltend machen und erstattet bekommen. Das ist aber nur für die Umsätze (Mieteinnahmen) möglich, wenn der Empfänger (Mieter) das Grundstück ausschließlich für Umsätze verwendet, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen und wenn er auf die eigentlich gültige Umsatzsteuerfreiheit verzichtet. Das war für ein Bistro im Gebäudekomplex der Fall. Es scheiterte aber gänzlich für das Wohnheim und teilweise für das Büro, weil der Mieter in einem Teil der Räume, nämlich in 17 qm von den gesamten 295 qm nur seine eigenen Immobilien verwaltete.

Das Finanzamt und das Finanzgericht versagten für das Büro jegliche Geltendmachung von Vorsteuern, weil das gesamte Büro nicht ausschließlich für steuerpflichtige Umsätze genutzt werde. Der Bauherr dagegen wollte vom gesamten Büro Vorsteuer erhalten und klagte bis zur höchsten Instanz.

Auffassung des Bundesfinanzhofs

Die Richter gaben dem Kläger nicht nur Recht, als sie ihm für 228 + 50 = 278 qm den Vorsteuerabzug ermöglichten. Sie regten auch an, Vorsteuer aus den anteiligen Nebenflächen wie Flur, Küche und Sanitärräumen zu ziehen.

Sie begründeten ihre Auffassung wie folgt: Wenn das Gesetz einen Bauherren zum Verzicht auf die Steuerfreiheit berechtigt, gilt das auch für Teilflächen des Mietgegenstands. Der Verzicht kann daher auch teilweise für einzelne Teilflächen wirksam sein, wenn sie eindeutig bestimmbar sind. Das ist bei einzelnen Räumen der Fall, nicht aber für Teile eines Raums. Dabei können Gemeinflächen wie Flure etc. auch zusätzlich anteilig den steuerpflichtig vermieteten Flächen zugerechnet werden.

p>