Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung: Wie Erhaltungsaufwendungen von Herstellungskosten abgrenzen?

Um Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu ermitteln, ist es entscheidend Erhaltungsaufwendungen von Herstellungskosten abzugrenzen. Während Erhaltungsaufwendungen als Werbungskosten sofort abziehbar sind, können Herstellungskosten (ebenso wie Anschaffungskosten) nur über die Absetzung für Abnutzung berücksichtigt werden. Die Grenzen zwischen diesen beiden Kostenarten sind oft schwammig und führen nicht allzu selten zu Auseinandersetzungen zwischen Steuerpflichtigen und Finanzverwaltung.

Erhaltungsaufwendungen

Aufwendungen, die eine Erneuerung von bereits vorhandenen Teilen eines Gebäudes, von Einrichtungen oder Anlagen zum Ziel haben, sind als  Erhaltungsaufwand einzuordnen und damit als sofort abziehbare Werbungskosten zu klassifizieren.

Herstellungskosten

Nicht als Werbungskosten können Aufwendungen für die Herstellung eines neuen Gebäudes (z. B. im Fall eines Vollverschleißes), für eine Gebäudeerweiterung oder für eine über den ursprünglichen Zustand hinausgehende wesentliche Verbesserung veranschlagt werden. Sie fallen durch die Negativabgrenzung in die Kategorie „Herstellungskosten“. Ebenso wenig als Werbungskosten können Kosten veranschlagt werden, die zum Beispiel für Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung durchgeführt werden und 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen.

Aufwendungen für Maßnahmen der energetischen Sanierung

In Zeiten steigender Energiekosten und wachsender Sensibilisierung für Umweltschutz gilt diese Kategorisierung auch für die Beurteilung von Maßnahmen der energetischen Sanierung, die das Ziel verfolgen, den Energieverbrauch eines Gebäudes zu senken. Diese Aufwendungen für energetische Sanierungsmaßnahmen sind als Erhaltungsaufwendungen sofort abziehbar.