Einkunftserzielungsabsicht bei Ferienwohnungen: Ortsübliche Vermietungszeit und statistische Bettenauslastung

Bei Ferienwohnungen, die vom Eigentümer zur Vermietung bereitgehalten und angeboten werden, muss dem Finanzamt teilweise nachgewiesen werden, dass tatsächlich eine Einkunftserzielungsabsicht vorliegt. Im Einzelfall könnte der Fiskus davon ausgehen, dass es sich bei den Ferienwohnungen nur um die sogenannte Liebhaberei handelt. Wird das Geschäft mit einer Ferienwohnung tatsächlich als Liebhaberei eingestuft, ist die Ferienwohnung aus steuerlicher Sicht nicht mehr relevant. Was zunächst positiv klingt, ist häufig ein Problem, weil unter anderem auch Verluste aus der Einkunftsart der Ferienwohnung nicht mehr anerkannt werden. Es liegt daher oftmals im Interesse der Vermieter von Ferienwohnungen, die Einkunftserzielungsabsicht gegenüber dem Fiskus nachzuweisen. Bei ausschließlich vermieteten bzw. zur Vermietung bereitgehaltenen Ferienwohnungen gibt es diesbezüglich zwei Möglichkeiten.

Die Frage: Wird die Ferienwohnung ortsüblich vermietet?

Um eine Einkunftserzielungsabsicht zu beweisen, wird regelmäßig gefragt, ob die Ferienwohnungen regelmäßig und ortsüblich vermietet werden. Das Prinzip ist theoretisch ganz einfach: Es muss die Frage beantwortet werden, ob die jeweilige Ferienwohnung ähnlich oft von Kunden genutzt wird, wie es in der Umgebung üblich ist. Was zunächst nicht sonderlich kompliziert scheint, ist in der Praxis gar nicht so einfach. Um einen Vergleich mit der fraglichen Ferienwohnung ziehen zu können, muss zunächst ermittelt werden, was denn ortsüblich ist. Es gibt an dieser Stelle keine allgemeingültigen Richtwerte. Es ist davon auszugehen, dass in einem Ort am Strand üblicherweise mehr Ferienwohnungen gebucht werden, als in einem Dorf in der Mitte Deutschlands. Es muss daher die lokal übliche Auslastung bestimmt werden. Es gibt in diesem Rahmen zwei Möglichkeiten:

• Die ortsübliche Vermietungszeit
• Statistische Daten zur Bettenauslastung

Die ortsübliche Vermietungszeit

Die Auswertung der ortsüblichen Vermietungszeit ist der Klassiker, um die gestellte Frage zu beantworten. Das Prinzip ist simpel: Es wird ermittelt, an wie vielen Tagen die Ferienwohnungen in einem bestimmten Zeitraum jährlich gebucht werden. Ob eine bestimmte Gästezahl erreicht wird, ist in diesem Rahmen nicht sonderlich relevant. Zu beachten ist allerdings, dass es bei einem Vergleich nur um Daten von Ferienwohnungen geht, die vergleichbar mit dem jeweiligen Streitfall sind. Hotels oder größere Ferienanlagen dürfen nicht in den Vergleich einbezogen werden.

Die Bettenauslastung

Eine Alternative zur Vermietungszeit ist die statistische Betrachtung der Bettenauslastung. Die Bettenauslastung gibt in diesem Rahmen einen Überblick über die Auslastung der Ferienwohnungen. Daten über die Bettenauslastung in einem gewissen Zeitraum werden standardisiert von den statistischen Landesämtern und teilweise auch von Kommunen erhoben. Der Vorteil besteht darin, dass diese Daten in der Regel einfacher abrufbar sind, als die Vermietungszeit. Teilweise gibt es ähnliche Erhebungen auch von Wirtschafs- und Tourismusverbänden. Es ist allerdings nicht geklärt, ob diese Daten im Streitfall vom Fiskus anerkannt werden.

Vergleich mit ortsüblichen Daten im Streitfall

Wenn die Einkunftserzielungsabsicht Ihrer Ferienwohnungsvermietung vom Fiskus angezweifelt wird, haben Sie anhand der aufgeführten Daten die Möglichkeit, das Gegenteil zu beweisen. An dieser Stelle ist wichtig zu wissen, dass die fragliche Ferienwohnung auch tatsächlich ähnlich stark ausgelastet sein sollte, wie der Durchschnitt. Inwieweit eine Abweichung noch im Normalbereich liegt und ab wann die Liebhaberei unterstellt wird, ist einzelfallabhängig.

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