Immobilienübertragung zu Lebzeiten: Steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten für Familien

Die Übertragung von Immobilien innerhalb der Familie ist ein zentrales Thema der Vermögensplanung. Viele Eltern möchten ihr Haus oder ihre vermieteten Immobilien bereits zu Lebzeiten an ihre Kinder übertragen, um den Vermögensübergang frühzeitig zu regeln und steuerliche Vorteile zu nutzen.

Während das sogenannte Familienheim beim Erwerb von Todes wegen unter bestimmten Voraussetzungen steuerfrei übertragen werden kann, gilt diese Steuerbefreiung bei einer Übertragung zu Lebzeiten grundsätzlich nicht. Dennoch gibt es verschiedene steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten,

mit denen sich die Steuerbelastung deutlich reduzieren lässt.

Im Folgenden stellen wir einige wichtige Modelle vor, die in der Praxis häufig eine Rolle spielen.

Kettenschenkung: Freibeträge optimal nutzen

Ein zentrales Instrument bei der steueroptimierten Immobilienübertragung ist die Nutzung der Schenkungssteuerfreibeträge. Nach § 16 ErbStG kann jedes Kind von jedem Elternteil alle zehn Jahre bis zu 400.000 Euro steuerfrei erhalten.

Sind beide Elternteile Eigentümer der Immobilie, können somit bis zu 800.000 Euro steuerfrei auf ein Kind übertragen werden.

Ist hingegen nur ein Elternteil Eigentümer der Immobilie, kann eine sogenannte Kettenschenkung sinnvoll sein. Dabei wird zunächst ein Teil der Immobilie steuerfrei auf den Ehepartner übertragen. Anschließend können beide Eltern gemeinsam Anteile an das Kind verschenken und so beide Freibeträge nutzen.

Wichtig ist dabei, dass der zwischengeschaltete Erwerber tatsächlich über die Immobilie verfügen kann und zwischen den Übertragungen eine angemessene Zeitspanne liegt. Andernfalls könnte das Finanzamt einen Gestaltungsmissbrauch nach § 42 AO annehmen.

Die sogenannte Familienheimschaukel

Eine weitere bekannte Gestaltung ist die sogenannte Familienheimschaukel. Dabei wird das Eigenheim zunächst im Wege der Schenkung auf den Ehepartner übertragen. Später verkauft dieser das Objekt wieder an den ursprünglichen Eigentümer zurück.

Da Verkäufe zwischen Ehepartnern in bestimmten Fällen grunderwerbsteuerfrei sind und bei selbstgenutzten Immobilien keine Einkommensteuer auf Veräußerungsgewinne anfällt, kann dieses Modell zur Vermögensverschiebung innerhalb der Ehe genutzt werden.

Anschließend können beide Ehepartner die Immobilie gemeinsam an die Kinder übertragen und dadurch die Freibeträge besser ausschöpfen. Da diese Gestaltung rechtlich nicht ausdrücklich im Gesetz geregelt ist, empfiehlt es sich, zwischen den einzelnen Schritten ausreichend Zeit verstreichen zu lassen.

Übertragung gegen Wohnrecht

Eine häufig genutzte Gestaltung ist die Übertragung einer Immobilie gegen Einräumung eines Wohnrechts für die Eltern. In diesem Fall wird das Eigentum bereits auf das Kind übertragen, während die Eltern weiterhin im Haus wohnen bleiben dürfen.

Der steuerliche Vorteil liegt darin, dass der Kapitalwert des Wohnrechts den steuerpflichtigen Erwerb reduziert. Dadurch kann sich die Bemessungsgrundlage für die Schenkungsteuer deutlich verringern.

Sollte der Wohnrechtsinhaber früher versterben als statistisch angenommen, wird der Wert des Wohnrechts nachträglich angepasst.

Vermietete Immobilien übertragen

Bei vermieteten Immobilien ergeben sich zusätzliche Gestaltungsmöglichkeiten. Häufig wird hier eine Übertragung gegen Nießbrauch gewählt. Dabei bleibt das Recht auf Mieteinnahmen bei den Eltern, während das Eigentum bereits auf die nächste Generation übergeht.

Eine andere Möglichkeit ist der Verkauf der Immobilie gegen ein Verkäuferdarlehen. In diesem Fall zahlt das Kind den Kaufpreis nicht sofort, sondern finanziert ihn über ein Darlehen der Eltern. Dadurch werden keine schenkungsteuerlichen Freibeträge verbraucht und es können neue Abschreibungsvolumen (AfA) entstehen.

Größere Immobilienbestände als Wohnungsunternehmen

Bei umfangreicheren Immobilienportfolios kann unter Umständen eine steuerbegünstigte Übertragung als Wohnungsunternehmen in Betracht kommen. Unter bestimmten Voraussetzungen können solche Strukturen nach §§ 13a und 13b ErbStG steuerlich begünstigt übertragen werden.

Da die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs und die Auffassung der Finanzverwaltung in diesem Bereich teilweise voneinander abweichen, sollte vor einer solchen Gestaltung unbedingt eine verbindliche Auskunft beim Finanzamt eingeholt werden.

Familiengesellschaften als langfristige Lösung

Eine weitere Möglichkeit besteht in der Gründung einer Familienimmobiliengesellschaft. In diesem Modell werden die Kinder frühzeitig an der Gesellschaft beteiligt, die die Immobilien hält.

Der Vorteil: Wertsteigerungen der Immobilien entstehen dann unmittelbar auf Ebene der Kinder, ohne dass später weitere Übertragungen notwendig sind. Gleichzeitig behalten die Eltern über gesellschaftsrechtliche Regelungen oft weiterhin Einfluss auf die Verwaltung des Vermögens.

Fazit: Immobilienübertragungen sorgfältig planen

Die steueroptimierte Übertragung von Immobilien innerhalb der Familie erfordert eine sorgfältige Planung. Je nach Vermögensstruktur, Familienkonstellation und Immobilienwert kommen unterschiedliche Gestaltungen in Betracht. Frühzeitige Planung kann helfen, Freibeträge optimal zu nutzen und unnötige Steuerbelastungen zu vermeiden.

Als Steuerberater in Düsseldorf und Oberhausen verfügen wir über langjährige Erfahrung in der steuerlichen Gestaltungsberatung rund um Immobilien und Vermögensnachfolge. Seit 1979 begleiten wir Mandanten bei komplexen steuerlichen Fragestellungen und entwickeln individuelle Lösungen für eine steueroptimierte Vermögensübertragung. Mit unserer Expertise und unserem fundierten Know-how stehen wir Ihnen als zuverlässiger Ansprechpartner und kompetente Informationsquelle bei allen steuerlichen Fragen zur Seite.