Mieteinnahmen in der Einkommensteuer – Was müssen Vermieter steuerlich beachten?

Immobilien sind als Geldanlage sehr beliebt. Das Vermieten von Wohneigentum ist dabei eine gute Einnahmequelle, die natürlich auch vom Finanzamt entsprechende Beachtung erfährt. Mieteinnahmen müssen im Rahmen der Einkommensteuererklärung angegeben und versteuert werden. Als Steuerberater in Düsseldorf und Oberhausen erleben wir regelmäßig, dass Vermieter fehlerhafte Angaben machen oder bestimmte Einnahmen gar nicht anmelden. Fehler oder gar Betrug werden vom Finanzamt hart geahndet. Mit diesem Beitrag möchten wir daher eine Hilfestellung für alle Vermieter bieten. Im folgenden Überblick werden die wichtigsten Aspekte der steuerpflichtigen Mieteinnahmen erläutert.

Welche Mieteinnahmen müssen in der Steuererklärung angegeben werden?

Grundsätzlich ist es dem Finanzamt egal, wie und wodurch Einnahmen erzielt werden. Sobald Einkünfte erzielt werden, müssen diese auch steuerlich beachtet werden. Demnach sind sämtliche Mieteinnahmen auch steuerrechtlich relevant. In der Steuererklärung angegeben werden müssen also Einnahmen aus der Vermietung von:

• privaten Eigentumswohnungen
• privaten Häusern
• Wohnungen im eigenen Haus
• unbebauten Grundstücken
• Ferienwohnungen
• Ferienhäusern

Auch die Untervermietung eines Zimmers in der eigenen Wohnung ist steuerlich anzugeben. Neben der reinen Mieteinnahme sind auch alle Nebenkosten als Einnahmen zu deklarieren. Die Nebenkosten werden in der Steuererklärung häufig nur als Ausgabe angeben. Vergessen wird dabei, dass die Nebenkosten zunächst aber auch als Einnahmen vorhanden sind.

Wo werden Mieteinnahmen in der Einkommensteuererklärung angeben?

Mieteinnahmen werden als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung definiert. Angaben werden in Anlage V der Steuererklärung gemacht. Für einen steuerlichen Laien bietet es sich an, einen Steuerberater mit der Erstellung der Steuererklärung beauftragen. Besonders bei vielen verschiedenen Einnahmen und Ausgaben schleichen sich schnell Fehler ein. Ein qualifizierter Steuerberater garantiert, dass die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung inhaltlich und formal korrekt eingetragen werden.

Freibetrag für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung

Mieteinnahmen sind nur bei einer sehr kurzfristigen Untervermietung steuerfrei. Liegen die Einnahmen aus einer Untervermietung im gesamten Jahr unterhalb von 520 Euro, bleiben diese unversteuert. Für die meisten Vermieter ist diese Regelung aufgrund deutlich höherer Einnahmen jedoch irrelevant. Zu beachten gilt auch, dass es sich nicht um einen Freibetrag handelt. Übersteigen die Einnahmen die genannte Grenze, wird die volle Summe ohne entsprechende Abzüge versteuert.

Neben dieser speziellen Regelung gilt für Mieteinnahmen aber selbstverständlich der Grundfreibetrag. Überschreiten die Mieteinnahmen und sämtliche anderen Einnahmen den Grundfreibetrag nicht, bleiben die Einkünfte steuerfrei. Allerdings wird auch dieser Grundfreibetrag in den allermeisten Fällen überschritten. Einkommen, welches den Betrag übersteigt, wird mit dem persönlichen Steuersatz versteuert.

Zu welchem Zeitpunkt müssen Mieteinnahmen versteuert werden?

Mietzahlung müssen in jedem Jahr im Rahmen der Einkommenssteuererklärung angegeben und versteuert werden. Steuerlich relevant ist jedes Jahr in dem Mieteinnahmen auf Ihrem Konto eingehen. Möglicherweise sind Vorauszahlungen über das Jahr fällig. Ob dies in Ihrem Fall notwendig ist, sollten Sie mit einem Steuerberater abklären.

Objektives Nettoprinzip bei Vermietung und Verpachtung

Im Steuerrecht ist geregelt, dass lediglich eine Leistungssteigerung besteuert werden soll. Damit gemeint ist, dass nur Steuern gezahlt werden müssen, wenn insgesamt tatsächlich ein Gewinn erzielt wurde. Dementsprechend werden nach dem objektiven Nettoprinzip Einkünfte mit verbundenen Ausgaben verrechnet. Im Ergebnis zeigt sich ein Gewinn oder Verlust.

Gewinne müssen der Steuer unterzogen werden. Ergibt sich ein Verlust kann dieser mit anderen Einnahmequellen verrechnet werden. Verluste aus Vermietung und Verpachtung können somit steuerliche Vorteile für andere Einkünfte haben.

Welche Werbungskosten können abgezogen werden?

Von Mieteinnahmen müssen, wie bereits erläutert, Ausgaben abgezogen werden. Ausgaben werden als Werbungskosten in der Steuererklärung angegeben. Steuerrechtlich gilt, dass Werbungskosten als Aufwendungen, die der Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen dienen, anzusehen sind. Als Werbungskosten für Mieteinnahmen dürfen also nur solche Ausgaben angegeben werden, die im direkten Zusammenhang mit der Einnahmequelle stehen. Zu den Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung zählen die folgenden Ausgaben.

1. Finanzierungskosten

Vielmals müssen Immobilien mithilfe von Darlehen finanziert werden. Dafür anfallende Zinsen sind als Werbungskosten abziehbar. Oft werden die Schuldzinsen in der Steuererklärung vergessen. Für Vermieter kann dieser Kostenpunkt jedoch große Summen ausmachen!

2. Nebenkosten

Wir haben zuvor bereits erklärt, dass Nebenkosten als Einnahmen angegeben werden müssen. Gleichermaßen dürfen die Nebenkosten aber auch als Ausgaben eingetragen werden. Es dürfen alle Nebenkosten im Zusammenhang mit dem Wohneigentum abgesetzt werden. Dazu zählen:

• Hausnebenkosten nach der Nebenkostenabrechnung
• Heizkosten
• Kosten für Wasser
• Gebäudeversicherung
• Grundsteuer
• Maklerprovision

Im Einzelfall gibt es weitere abziehbare Nebenkosten. Es kann daher sinnvoll sein sich mit einem qualifizierten Steuerberater abzustimmen, welche Ausgaben möglicherweise absetzbar sind. Unser Team hilft Ihnen gerne weiter. Sehr wichtig ist, dass Sie alle Belege und Rechnungen aufbewahren!

3. Herstellungsaufwand bei Immobilien

Es ist keine Seltenheit, dass Vermieter etwas Neues in einer Wohnung oder dem Haus einbauen lassen, um den Wert zu steigern. Wird also beispielsweise ein zweites Badezimmer oder ein Pool im Garten gebaut, gilt dies als Herstellungsaufwand. Kosten für eine „Herstellung“ können nur über mehrere Jahre verteilt steuerlich beachtet werden.

4. Kosten für Erhaltung des Eigentums

Immobilien müssen regelmäßig instandgehalten, erneuert oder modernisiert werden. Die dabei entstehenden Aufwendungen können direkt in voller Höhe als Werbungskosten abgezogen werden. Als typische Aufwendungen für die Erhaltung einer Immobilie gelten beispielsweise:

• Badezimmerrenovierung
• Neueindeckung des Daches
• Fußbodenbelag
• Erneuerung der Elektronik
• Fassadenrenovierung
• Erneuerung der Wasserrohre
• Abflussverstopfung entfernen
• Austausch von Fenstern und Türen
• Wartungs- und Reparaturarbeiten am Aufzug

Natürlich sind darüber hinaus auch weitere Maßnahmen als Aufwendung absetzbar. Bei Unsicherheiten kann ein Steuerberater helfen.

Die genannten Aufwendungen können allesamt als Werbungskosten angegeben werden und sich somit steuermindernd auswirken. Als Vermieter kann es schnell passieren, dass die Aufwendungen eine enorme Höhe erreichen. Besonders bei Reparaturen oder Modernisierungen kommt es zu hohen Kosten. Sie sollten daher niemals verpassen, alle möglichen steuermindernden Ausgaben anzugeben. Ein guter Steuerberater hilft dabei Fehler zu vermeiden und letztendlich Geld zu sparen. In vielen Fällen kann die Steuerberatung selbst sogar als Ausgabe abgesetzt werden.

Steuerberatung in Düsseldorf und Oberhausen

In Düsseldorf und Oberhausen sind wir der erste Ansprechpartner für Unternehmer und Vermieter. Unser Team aus qualifizierten Steuerberatern und anderen Fachleuten hilft Ihnen bei der Steuererklärung und beantwortet Fragen. Mit unserem Service sparen Sie Zeit, Stress und möglicherweise sogar Geld! Wir freuen uns, Sie umfangreich zu beraten. Einfach kontaktieren und Beratungstermin vereinbaren.