Was tun, wenn der Mieter nicht zahlt

Mit einem verärgerten Vermieter hatte sich das Kammergericht Berlin (Az. 8 U 15/15) zu beschäftigen. Der Mieter wehrte sich mit einer Unterlassungsklage und bekam Recht.

Ein Vermieter und dessen Mieter befanden sich in einem Räumungsstreit über die als Kfz-Werkstätte genutzten Gewerberäume. Zwischenzeitlich begehrte der Mieter eine einstweilige Verfügung gegen den Vermieter, weil dieser ihm dauerhaft seine Ausfahrt zuparkte. Das in der Vorinstanz zuständige Gericht entschied, dass ein Zuparken der Grundstückseinfahrten den Mieter in seinem Besitz der Mieträume stört. Daran ändert sich auch nichts dadurch, dass die abgestellten Fahrzeuge noch auf öffentlichem Grund geparkt waren. Das Gericht verwies auch darauf, dass drastische Maßnahmen des Vermieters wie das Austauschen der Schlösser nur in Ausnahmefällen und als allerletztes Mittel rechtlich möglich sind. Eine solche „Selbsthilfe“ des Vermieters setzt voraus, dass ein Vermieterpfandrecht bereits ausgeübt wurde und konkrete Anhaltspunkte bestehen, dass dieses durch den Mieter vereitelt werden könnte.

Werkstatteinrichtung nicht pfändbar

Ein Vermieterpfandrecht setzt neben einem Zahlungsanspruch gegen den Mieter voraus, dass überhaupt pfändbare Gegenstände vorhanden sind, die im Eigentum des Mieters stehen. Bei Handwerksbetrieben greift zusätzlich eine gesetzliche Regelung, nach der gewisse Gegenstände nicht pfändbar sind. Dazu zählen Werkzeuge, Maschinen, Materialvorräte in gewissem Umfang sowie einfache Büromöbel. Im Fall des Kfz-Werkstattbetreibers konnte der Vermieter also nicht wie von ihm geplant die Werkstatteinrichtung und Stahlmöbel des Büros pfänden.

Fazit:
Der Vermieter darf auch während einer Räumungsklage nicht zu Mitteln greifen, die den Mieter von der Miet¬sache ausschließen. Tut er es doch, muss er auch mit einer Unterlassungsklage rechnen