Für den Vermieter bedeutet er Planungssicherheit. Ein Staffelmietvertrag ist die Möglichkeit die Mietentwicklung für die Zukunft fest zu vereinbaren. Bei Wohn- und Gewerberaummietverhältnissen sind sie erlaubt. Insbesondere für die Vermieter bietet eine Staffelmietvereinbarung einige Vorteile. Eine kurze Zusammenfassung Ihres Steuerberaters Düsseldorf und Oberhausen.
Mit der Zulassung des Staffelmietvertrags wollte der Gesetzgeber vor allen Dingen den gewerblichen Investoren genauere Renditekalkulationen ermöglichen. Bis dahin war es möglich die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete zu erhöhen. Doch dieses Verfahren wurde als nicht ausreichend angesehen, da einige Formalien eingehalten werden- und andere schwer abzuschätzende Entwicklungen in Betracht gezogen werden mussten. Auch der Staffelmietvertrag birgt neben seinen Chancen einige Risiken.
Wohnraum: Die Eigenschaften einer Staffelmietvereinbarung für Wohnraum
Wird eine zukünftige Mieterhöhung vereinbart, liegt eine Staffelmietvereinbarung bereits vor. Begrenzungen, wie viele Staffeln vereinbart werden, gibt es keine. Festgehalten wird die Staffelmietvereinbarung grundsätzlich schriftlich. Aufgeführt wird entweder die neu zu zahlende Miete oder der Erhöhungsbetrag, der mit der jeweiligen Staffel wirksam wird. Damit ausgeschlossen sind prozentuale Steigerungen. Diese dürfen in der Wohnraummiete nicht vereinbart werden.
Beim Thema Mietpreisbremse gilt: Sie betrifft auch die Staffelmietvereinbarung. Durch sie sind sowohl die Ausgangsmiete als auch die Erhöhungen für jede einzelne Staffel betroffen.
Die Befristung eines Mietvertrags ist nicht mit dem Abschluss einer Staffelmiete verbunden. Jede Partei kann den Vertrag grundsätzlich ordentlich kündigen. Nach vier Jahren ist es möglich Zeitmietverträge oder Mietverträge auf unbestimmte Zeit mit einer Kündigungsausschlussvereinbarung zu kündigen.
Andere Mieterhöhungen ausgeschlossen
Während der Laufzeit einer Staffelmietvereinbarung sind Mieterhöhungen grundsätzlich ausgeschlossen. Das gilt für die gesamte Laufzeit der Staffelmietvereinbarung. Diese Reglung trifft auch dann zu, wenn der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen vornimmt.
Mit der letzten Erhöhungsstufe ist der Zeitpunkt gekommen an der der Ausschluss aufgehoben ist. Eine Mieterhöhung ist für das erste Jahr nach der letzten Erhöhung denkbar. Als vertraglich geschuldete Miete gilt die Miete, die nach der letzten Staffelmieterhöhung festgehalten wurde. Erst mit der ersten wirksamen Mieterhöhung ändert sich diese Summe. Anderenfalls wird möglicherweise eine Mietabänderung- oder neue Staffelmietvereinbarung getroffen.
Vorteile der Staffelmietvereinbarung für den Mieter
Für den Mieter gibt es einige Vorteile bei einer Staffelmietvereinbarung. Zunächst einmal kann er hinsichtlich seiner Mietbelastung langfristig kalkulieren. Außerdem kann der Staffelmietvertrag mit einem Zeitmietvertrag verbunden werden. Für bis zu vier Jahre kann das Kündigungsrecht des Mieters eingeschränkt werden.
Da Mieterhöhungen für die Dauer des Staffelmietvertrags nicht in Frage kommen, ist der Mieter auf jeden Fall von ihnen befreit. Nicht zuletzt gilt auch hier die Mietpreisbremse. Das bedeutet, dass in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten die Miete nicht mehr als 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf.
Nachteile der Staffelmietvereinbarung für den Mieter
Trotz allen Beschränkungen kann es sein, dass die Miethöhe während des Bestands des Mietvertrags durch Staffelmieterhöhungen über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Außerdem gilt die Kappungsgrenze von 15-20% nicht. Dazu muss der Mieter sich darauf einstellen, dass der Vermieter unter Umständen Modernisierungen unterlässt, da er für sie keine Mieterhöhung vornehmen kann. Im Zweifel kann dieser Umstand auch ein Vorteil sein.
Vorteile des Staffelmietvertrags für den Vermieter
Hier steht im Vordergrund die Planungssicherheit, da die Mietsteigerung für die Zukunft feststeht. Regelmäßige Mieterhöhungsverfahren kann der Vermieter sich so ersparen, was den Verwaltungs-Aufwand reduziert. Außerdem ist gesetzlich festgelegt, dass die Mieterhöhungen in kürzeren Abständen möglich sind. Es muss keine Überlegungsfrist eingehalten werden. So können Mieterhöhungen in 12 statt 15 Monaten durchgesetzt werden. Wie eingangs schon angeführt, kann es häufig dazu kommen, dass Mieterhöhungen aufgrund einer Staffelmietvereinbarung zu Mieten über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
Nachteile des Staffelmietvertrags für den Vermieter
Der Vermieter arbeitet hier mit einem Risiko. Es kann sein, dass die Prognose nicht stimmt und die vereinbarte Mietsteigerung hinter der tatsächlichen Entwicklung der ortsüblichen Vergleichsmiete zurückbleibt. Außerdem kann man aufgrund von Modernisierungen keine Mieterhöhung vornehmen. Wie bereits erwähnt sind diese während der Laufzeit des Staffelmietvertrags ausgeschlossen.
Zu einer Ausnahme kommt es außerdem in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten. In solchen Gebieten können zukünftige Staffeln nicht zu einer über 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegenden Miete führen. Man könnte solche Gebiete für eine Staffelmietvereinbarung als unkalkulierbar bezeichnen. Die zukünftige Entwicklung der ortsüblichen Vergleichsmiete kann ein Vermieter schlecht prognostizieren.
Gewerberaummietverhältnis und die Staffelmiete
Grundsätzlich unterscheiden sich die Regelungen in der Gewerberaummiete zur Wohnraummiete. Einige Beschränkungen gelten hier nicht. Die Einhaltung der Schriftform ist nicht erforderlich. Außerdem müssen keine Mindestabstände zwischen einzelnen Erhöhungsstaffeln eingehalten werden.
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