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  • Mietvertrag mit Angehörigen: Was muss man steuerlich beachten?

Mietvertrag mit Angehörigen: Was muss man steuerlich beachten?

Wenn man im Besitz einer Immobilie ist, möchte man diese möglicherweise an die Verwandtschaft oder Kinder vermieten. Dabei werden die Mietkosten für Angehörige häufig stark reduziert. Als Vermieter einer Wohnung können Sie Ausgaben für das Mietobjekt steuerlich geltend machen. Wird die Wohnung günstiger an einen Angehörigen abgegeben, gibt es einige Aspekte zu beachten. Mietverträge mit Verwandten werden vom Finanzamt oft kritisch und vor allem sehr genau betrachtet. Leider erleben wir es immer wieder, dass Mietverträge aufgrund von vermeidbaren Fehlern nicht anerkannt werden. Mit diesem Beitrag möchten wir Sie als Ihr Steuerberater in Düsseldorf und Steuerberater in Oberhausen daher für einige wichtige Aspekte sensibilisieren.

Warum kann ein Mietvertrag mit nahen Angehörigen problematisch sein?

Grundsätzlich muss man sagen, dass es ohne Probleme möglich ist ein Mietobjekt zu „unnatürlich“ günstigen Konditionen an Angehörige zu vermieten. Vermieter müssen dafür keine rechtlichen Hindernisse erwarten. Aus steuerlicher Sicht können jedoch Nachteile entstehen, welche vermieden werden sollten.

Als Vermieter einer Immobilie haben Sie verschiedenste Kosten, beispielsweise für Reparaturen. Diese Ausgaben können steuerlich geltend gemachten werden. Damit die Kosten vom Finanzamt anerkannt werden, muss ein gültiger Mietvertrag bestehen. Steuerrechtlich beanstandet werden Mietverträge, welche im „Normalfall“ nicht mit einem fremden Mieter abgeschlossen würden. Wenn Sie Ihre Wohnung beispielsweise für die Hälfte der marktüblichen Miete an einen Verwandten abgeben, könnte dies vom Finanzamt beanstandet werden.

Es ist daher sehr wichtig, dass Sie einige Grundsätze bei der Vermietung an Angehörige beachten. Merken Sie sich bitte, dass wir in diesem Beitrag nur einen groben Überblick geben können und jeder Einzelfall vom Finanzamt geprüft wird.

Was sind nahe Angehörige?

Das Finanzamt spricht im Zusammenhang mit Mietverträgen von sogenannten nahen Angehörigen. Wer mit „nahen Angehörigen“ einen Mietvertrag abschließt, muss wie bereits erwähnt vorsichtig sein. Nahe Angehörige sind:

  • Verlobte,
  • Ehepartner, eingetragene Lebenspartner,
  • Eltern und Großeltern,
  • Kinder und Enkel,
  • Geschwister,
  • Schwager/Schwägerin und Nichten/Neffen,
  • Pflegeeltern und Pflegekinder.

Neben diesen offensichtlichen Angehörigen gibt es auch Sonderfälle. So kann es auch bei Geschiedenen oder nichtehelichen Lebensgemeinschaften dazu kommen, dass ein Mietvertrag nicht steuerlich anerkannt wird.

Welche Anforderungen gibt es für Mietverträge mit Verwandten und Kindern?

Zunächst muss auch ein Mietvertrag mit Angehörigen formale Anforderungen erfüllen. Dabei sind die üblichen Bestandteile von Verträgen zu beachten. Es dürfen nur gesetzlich zulässige Vereinbarungen getroffen werden. Der Mietvertrag sollte für Beweiszwecke immer schriftlich erfolgen. Es ist sehr wichtig, dass Mietverträge nicht „rückdatiert“ werden dürfen! Wenn Sie als Vermieter denken damit Steuern zu sparen, besteht die Gefahr, dass  Sie mit einem Verfahren wegen Steuerhinterziehung überrascht werden.

Grundsätzlich gilt eine Vertragsfreiheit, welche es ermöglicht die Inhalte des Mietvertrages frei zu gestalten. Steuerrechtlich ist jedoch ein sogenannter Fremdvergleich zu beachten. Demnach muss der Mietvertrag „normal“ und wie mit einem „Fremden“ gestaltet sein, damit dieser auch vom Finanzamt anerkannt wird. Demnach ist es zwar möglich, dass Ihre Kinder vertraglich nur einen Euro Miete zahlen müssen, allerdings wäre dies nach dem Fremdvergleich keine gültige Regelung beim Fiskus.

Wird der Mietvertrag vom Finanzamt als „unnormal“ eingestuft kann es sein, dass ein Werbungskostenabzug nur teilweise oder gar nicht möglich ist.

Ebenfalls zu beachten ist, dass es nicht ausreichend ist, wenn der Mietvertrag ordnungsgemäß geschlossen wurde. Die vereinbarten Inhalte müssen „gelebt“ werden. Das bedeutet, dass die Angehörigen auch tatsächlich einziehen und den jeweiligen Mietpreis entrichten müssen. Wird der Mietvertrag nur „zum Schein“ abgeschlossen droht Ihnen die Gefahr eines Verfahrens wegen Steuerhinterziehung.

Benötigt man einen Steuerberater für Mietverträge mit Angehörigen?

Viele Vermieter verzichten auf die professionelle Hilfe eines Steuerberaters. Dabei passiert es leider vermehrt, dass Fehler unterlaufen und steuerliche Nachteile entstehen. Es gibt eine Vielzahl von speziellen Regelungen, welche wir in diesem Beitrag nicht erwähnen können. Daher sind wir überzeugt davon, dass es sich lohnt einen guten Steuerberater für jeden Mietvertrag mit Angehörigen zu konsultieren.

Als Steuerberater in Düsseldorf und Oberhausen helfen wir Ihnen dabei einen guten Mietvertrag mit Ihren Angehörigen aufzusetzen. Unser Team kennt die „Stolpersteine“ und wird dafür sorgen, dass Sie die besten steuerlichen Vorteile erhalten. Wir freuen uns Sie in Düsseldorf oder Oberhausen kennenzulernen. Kontaktieren Sie uns doch einfach.

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